Velg en klient for å komme i gang

Åpne en klientmappe i menyen til venstre for å se saker og dokumenter

Saksoversikt

Denne saken gjelder en kontraktstvil knyttet til et eiendomskjøp. Klienten, Jensen Eiendom AS, har inngått en kjøpekontrakt for en eiendom, men det har oppstått uenighet om kontraktsvilkårene. Saken omhandler tolkning av kontraktens bestemmelser om finansieringsforbehold, tilstandsrapport og overtakelsesdato. Basert på gjennomgang av kjøpekontrakten, samtale med klienten og juridisk vurdering, er det identifisert flere potensielle problemstillinger som må avklares før endelig overtakelse.

Saksdokumenter

Kjøpekontrakt_endelig.pdf

Kontrakt Fra klient

Den endelige kjøpekontrakten mellom Jensen Eiendom AS og selger. Inneholder bestemmelser om kjøpesum, finansieringsforbehold, tilstandsrapport og overtakelsesdato. Sentral for å forstå partenes forpliktelser og rettigheter.

2024.10.29 Samtale klient.wav

Lydopptak Klientsamtale

Opptak av møte med klienten hvor problemstillingen ble gjennomgått. Klienten beskriver sin forståelse av kontrakten og hva som ble avtalt muntlig med selger. Viktig for å dokumentere klientens fremstilling av saken.

Prosessskriv_Hansen_vs_Oslo_Kommune.pdf

Prosessskriv Ekstern part

Prosessskriv fra en relatert sak som kan ha betydning for vår sak. Inneholder juridiske vurderinger av lignende problemstillinger knyttet til eiendomsrett og kontraktstolkning.

Juridisk_vurdering.docx

Juridisk vurdering Internt notat

Foreløpig juridisk vurdering av saken basert på gjennomgang av kontrakten og samtale med klient. Identifiserer sentrale juridiske spørsmål, relevant lovgivning og mulige strategier for å løse tvisten.

Kommende frister

I dag

Motta tilstandsrapport - kritisk

15. november

Tilstandsrapport skal foreligge

20. november

Finansieringsforbehold utløper

22. november

Due diligence godkjenning

1. desember

Overtakelse av eiendom

Sammenlign dokumenter

AI-basert sammenligning av versjoner

Oversett dokument

Automatisk oversettelse til 50+ språk

Juridisk database

Søk i rettspraksis og lovverk

Samarbeid

Inviter kolleger til saken

AI Innsikt

Oppfølging påkrevd: Klienten ga motstridende informasjon om innflyttingstidspunkt i lydopptaket. Anbefaler oppklarende møte.

Trendanalyse: Lignende eiendomssaker har 23% høyere suksessrate når due diligence starter minst 3 uker før frist.

Anbefaling: Basert på kontrakten bør teknisk ekspert konsulteres innen 3 dager for elektrisk anlegg og ventilasjon.

Kom i gang på 3 enkle steg

Integrer dine eksisterende dokumenter og start AI-drevet saksbehandling

Koble til lagringsløsning

Velg din foretrukne skylagringsløsning og godkjenn tilgang via OAuth2

Microsoft OneDrive

OAuth 2.0 støtte

Google Drive

OAuth 2.0 støtte

SharePoint

OAuth 2.0 støtte

Sikker integrasjon med OAuth 2.0
Vi får kun lesetilgang til dokumentene dine. All data er kryptert og lagres i henhold til GDPR.

Mappene synkroniseres automatisk

Din mappestruktur vises i venstremenyen - akkurat som du er vant til

OneDrive synkronisering...

Fullført

Advokat - Klienter

47 filer

Jensen Eiendom AS

12 filer

Olsen, Per

8 filer

Nordic Tech Solutions

15 filer

Automatisk synkronisering
Nye dokumenter og endringer oppdages automatisk. Ingen manuell import nødvendig.

Klar til bruk!

AI analyserer dokumentene i bakgrunnen og klargjør intelligent assistanse

Automatisk analyse

AI leser og forstår alle dokumenttyper

Chat med dokumenter

Still spørsmål på norsk, få presise svar

Fristovervåking

Automatisk varsling om viktige datoer

Smart kobling

AI finner sammenhenger mellom dokumenter

Interessert i å komme i gang?

Kontakt oss for en demo tilpasset ditt advokatfirma

Teknisk informasjon

Sikkerhet

End-to-end kryptering, GDPR-compliant

Hosting

Norge-baserte servere, 99.9% oppetid

Advokatprivilegium

Fullt respektert, ingen deling av data

API

REST API for egne integrasjoner

Arbeidsflyt - Slik fungerer det i praksis

Viktig: Du jobber som før!
Dette er en SaaS-tjeneste (Software as a Service) som kjører i nettleseren. Ingen installasjon nødvendig. Du fortsetter å jobbe normalt i OneDrive/SharePoint/Google Drive - dette verktøyet er en intelligens-booster du kan velge å bruke når du trenger det.

Alle mapper og filer vises i venstremenyen

Din komplette mappestruktur fra OneDrive/SharePoint synkroniseres automatisk. Mapper og filer vises i grått (disabled) inntil du velger å aktivere AI-assistanse på dem.

Olsen, Per Ikke aktivert

Jensen Eiendom AS AI aktivert

Du velger når og hvor du vil bruke AI

Klikk på en fil første gang → Konfigurasjonsskjerm vises → AI analyserer dokumentet.
Du bestemmer selv på hvilket nivå du vil aktivere:

Enkeltklient: Aktiver AI for alle dokumenter til én klient
Enkeltcase: Bruk AI kun for en spesifikk sak
Enkeltfil: Analyser bare ett dokument du trenger hjelp med

Jobber sømløst med din vanlige arbeidsflyt

Du fortsetter å redigere filer i Word/Excel/PowerPoint som vanlig. Verktøyet leser dokumentene og gir deg intelligent assistanse når du logger inn her.

1 Arbeid i Word/Excel som normalt

2 Trenger AI-hjelp?

3 Åpne dette dashboardet

4 Chat, analyser, få innsikt

100% SaaS - Ingen installasjon

Alt kjører i nettleseren. Ingen programvare å installere, ingen IT-avdeling nødvendig. Logger inn via nettleser, OAuth2-autentisering, og du er klar.

Ingen IT-installasjon

Oppdateres automatisk

Fungerer på alle enheter

Støtte inkludert

Kort fortalt: Du bestemmer når AI skal hjelpe deg. Grå mapper = vanlig arbeid. Fargede mapper = AI-aktivert. Bytt mellom disse etter behov, sak for sak, fil for fil.

Side 1 av 2

Kjøpekontrakt for fast eiendom

§ 1 Parter

Mellom Nordvik Utvikling AS, org.nr. 123 456 789, Storgata 15, 0155 Oslo (heretter kalt "Selger"), og Jensen Eiendom AS, org.nr. 987 654 321, Næringsveien 42, 0580 Oslo (heretter kalt "Kjøper"), er det i dag inngått følgende avtale om kjøp av fast eiendom.

§ 2 Salgsgjenstanden

Selger selger og Kjøper kjøper eiendommen gnr. 45, bnr. 12 i Oslo kommune, beliggende Næringsparken 28, 0975 Oslo. Eiendommen omfatter et næringsbygg med tilhørende parkeringsplasser.

Areal: Næringsbygget har et bruksareal (BRA) på ca. 2.400 kvm fordelt over 3 etasjer. Tomteareal er ca. 3.200 kvm.

§ 3 Kjøpesum og betaling

Kjøpesummen for eiendommen er NOK 42.500.000,- (førtitomillionerfemhundretusen kroner). Kjøpesummen er eksklusiv dokumentavgift og andre offentlige avgifter.

Depositum på NOK 2.000.000,- er betalt til meglers klientkonto og skal holdes der frem til oppgjør. Resterende kjøpesum på NOK 40.500.000,- forfaller til betaling på overtakelsesdagen.

§ 4 Overtakelse

Overtakelse skal skje den 1. desember 2024. Fra overtakelsen går eiendomsretten over til Kjøper, som samtidig overtar risikoen for eiendommen og får disposisjonsrett.

§ 5 Forbehold

Kjøpet er betinget av følgende forbehold:

At Kjøper oppnår tilfredsstillende finansiering innen 20. november 2024
At tilstandsrapport for eiendommen foreligger innen 15. november 2024
At Kjøper godkjenner resultatet av due diligence-gjennomgang innen 22. november 2024
At nødvendige myndighetsgodkjenninger foreligger

§ 6 Selgers garantier

Selger garanterer at eiendommen på overtakelsestidspunktet er i samsvar med opplysninger gitt i prospekt og tilstandsrapport. Selger er ansvarlig for skjulte feil og mangler ved eiendommen i en periode på 1 (ett) år fra overtakelsesdato.

§ 7 Omkostninger

Kjøper dekker dokumentavgift og tinglysingsgebyr. Meglerhonorar og øvrige salgskostnader dekkes av Selger. Alle offentlige avgifter knyttet til eiendommen frem til og med overtakelsesdato dekkes av Selger.

§ 8 Megler

Som megler i handelen opptrer Oslo Eiendomsmegling AS. Megler representerer Selger.

§ 9 Tvister

Eventuelle tvister i forbindelse med denne avtalen skal søkes løst ved forhandlinger. Dersom partene ikke kommer til enighet, skal tvisten avgjøres ved ordinær rettergang med Oslo tingrett som verneting.

Oslo, 1. oktober 2024

Nordvik Utvikling AS
v/ Daglig leder

Oslo, 1. oktober 2024

Jensen Eiendom AS
v/ Daglig leder

Juridisk analyse - Kjøpekontrakt

Sammendrag

Dette dokumentet er en endelig kjøpekontrakt mellom Jensen Eiendom AS (kjøper) og Nordvik Utvikling AS (selger) vedrørende eiendommen gnr. 45, bnr. 12 i Oslo kommune. Avtalen omfatter et næringsbygg på 2.400 kvm med tilhørende parkeringsplasser. Kjøpesum er avtalt til NOK 42.500.000,- med overtakelse planlagt 1. desember 2024.

Kontrakten inneholder standard forbehold om finansiering, due diligence og myndighetsgodkjenninger. Det er avtalt en tilstandsrapport som skal foreligge senest 15. november.

Parter

Selger: Nordvik Utvikling AS (org.nr. 123 456 789)
Kjøper: Jensen Eiendom AS (org.nr. 987 654 321)
Megler: Oslo Eiendomsmegling AS (representerer selger)
Vårt firma: Representerer kjøper

Frister og viktige datoer

15. november 2024

Tilstandsrapport skal foreligge

20. november 2024

Finansieringsforbehold utløper

22. november 2024

Frist for godkjenning av due diligence

1. desember 2024

Overtakelse av eiendom

Nøkkelpunkter

Kjøpesum: NOK 42.500.000,- (ca. NOK 17.708,- per kvm)
Depositum: NOK 2.000.000,- (4,7% av kjøpesummen)
Bruksareal: 2.400 kvm fordelt over 3 etasjer
Tomteareal: Ca. 3.200 kvm
Garantiperiode: 1 år for skjulte feil
Kjøper dekker dokumentavgift og tinglysing
Selger dekker megler og offentlige avgifter frem til overtakelse

Risikoanalyse

Høy prioritet

Kun 3 uker til due diligence-frist (22. november). Krev all dokumentasjon umiddelbart og start grundig gjennomgang. Tilstandsrapport må analyseres når den foreligger 15. november.

Moderat risiko

Finansieringsforbehold utløper 20. november. Sikre at lånetilsagn er på plass minst 2 dager før.

Lav risiko

Garantiperiode på 1 år er standard for eiendomshandler. Selgers ansvar er godt regulert.

Økonomisk vurdering

Kjøpesum per kvm: NOK 17.708,- (42.500.000 / 2.400 kvm)
Depositum: 4,7% av total kjøpesum (under standard 10%)
Total investering: Ca. NOK 43.000.000,- inkl. omkostninger

Vurdering: Prisen er konkurransedyktig for kommersielle eiendommer i Oslo. Depositumet på 4,7% er lavere enn standard 10%, noe som indikerer god forhandlingsposisjon. Tomteareal på 3.200 kvm gir utviklingsmuligheter.

Anbefalinger

Umiddelbart: Bestille teknisk gjennomgang av bygget
Innen 10. november: Krev all due diligence dokumentasjon fra selger
15. november: Motta og gjennomgå tilstandsrapport grundig
18. november: Sikre endelig lånetilsagn fra bank (2 dager buffer)
20. november: Godkjenne eller benytte finansieringsforbehold
22. november: Formell godkjenning av due diligence
25. november: Klargjøre alle oppgjørsdokumenter
1. desember: Overtakelsesforretning og oppgjør

Legg til nytt notat

Due diligence sjekkliste

25. okt 2024

Viktige punkter å sjekke i due diligence prosessen:
• Gjennomgå alle tekniske tegninger og godkjenninger
• Verifisere at bygget er i henhold til byggetillatelse
• Sjekke eventuelle miljøforhold (radon, asbest, etc.)
• Gjennomgå alle leiekontrakter hvis aktuelle
• Bekrefte at det ikke er heftelser på eiendommen

Møte med Jensen Eiendom AS

20. okt 2024

Møte avholdt med klient for å gjennomgå kontraktutkast. Klient bekreftet at alle forbehold er akseptable. Spesielt viktig at finansieringsforbehold er på plass - bankmøte planlagt 5. november.

Klient ønsker å gjøre teknisk befaring sammen med deres egen ekspert før tilstandsrapport foreligger. Avtalt at vi koordinerer dette med megler.

Viktige telefonnumre

15. okt 2024

Kontaktinformasjon for saken:

Jensen Eiendom AS:
Daglig leder: Kari Jensen - 98 76 54 32
Økonomiansvarlig: Per Olsen - 91 23 45 67

Megler (Oslo Eiendomsmegling):
Ansvarlig megler: Lars Andersen - 95 55 44 33

Selger (Nordvik Utvikling AS):
Kontaktperson: Nina Nordvik - 92 11 22 33

Chat med dokument

AI-assistent

Hei! Jeg er klar til å hjelpe deg med å analysere dokumentet. Still meg spørsmål om innholdet, frister, juridiske forhold eller andre aspekter ved kjøpekontrakten.

Lagret informasjon

Ingen lagrede elementer ennå.
Klikk "Lagre" på chat-meldinger for å lagre viktig informasjon her.

Transkripsjon og analyse - Klientsamtale 29. okt 2024

Varighet: 18:42

Deltakere: Kari Jensen, Advokat

Sammendrag av samtale

Møte med Kari Jensen (daglig leder, Jensen Eiendom AS) vedrørende kjøp av næringseiendommen i Oslo. Klienten bekreftet at styret har godkjent kjøpet og at de er klare til å gå videre. Finansiering er under arbeid med DNB, og de forventer lånetilsagn innen 10. november.

Klienten uttrykte bekymring for tilstandsrapporten og ønsker grundig gjennomgang når den foreligger. Hun nevnte også at de vurderer å leie ut deler av bygget til eksisterende kontakter.

Viktige punkter fra samtalen

Finansiering: Møte med DNB 5. november - forventer lånetilsagn innen 10. november
Styregodkjenning: Styret godkjente kjøpet enstemmig 25. oktober
Due diligence: Klient ønsker at vi prioriterer gjennomgang av tekniske dokumenter
Fremtidig bruk: Planlegger å leie ut 2. etasje til IT-selskap (eksisterende kontakt)
Bekymringer: Særlig opptatt av byggets tekniske tilstand og eventuelle skjulte feil
Tidsplan: Ønsker å flytte inn straks etter overtakelse 1. desember
Parkeringsplasser: Viktig at alle 15 plasser inkluderes i avtalen

Klarifiseringsbehov og potensielle utfordringer

Behov for avklaring

Leiekontrakt med IT-selskap: Klienten nevnte muntlig avtale om utleie av 2. etasje, men har ikke formalisert dette ennå. Vi må avklare om dette påvirker kjøpet eller finansieringen, og om banken må informeres.

Motstridende utsagn

Tidslinje for innflytting: Klienten sa først at de ville flytte inn "straks etter overtakelse", men nevnte senere at de trenger "2-3 måneder på oppussing først". Vi må få klarhet i den faktiske tidsplanen og om oppussing er nødvendig før overtakelse.

Usikkerhet i økonomi

Likviditet: Klienten nevnte at "kontanter er litt stramt nå", men sa også at de har "god buffer". Vi må få konkret oversikt over deres likviditetssituasjon og sikre at oppgjøret går greit.

Manglende informasjon

Parkeringsavtale: Klienten var usikker på om parkeringsplassene er kjøpt eller leid. Dette må verifiseres i kontrakten og evt. eget leieavtale må gjennomgås.

Oppfølgingsoppgaver

Kontakte klient for å avklare leieplanene med IT-selskap
Få skriftlig bekreftelse på faktisk innflyttingstidspunkt
Be om oppdatert likviditetsbudsjett fra klient
Verifisere status på parkeringsplasser i kjøpekontrakten
Følge opp bankavtale etter møte 5. november
Sende klient sjekkliste for due diligence-dokumenter

[00:00] Advokat: Velkommen, Kari. Takk for at du tok deg tid til å møte meg i dag.

[00:05] Kari Jensen: Takk. Jeg er spent på å høre mer om kjøpekontrakten.

[00:12] Advokat: Absolutt. La oss starte med finansieringen. Hvordan ligger det an med banken?

[00:18] Kari Jensen: Vi har møte med DNB den 5. november, og de har gitt positive signaler. Vi forventer lånetilsagn innen 10. november.

[00:32] Advokat: Det er veldig bra. Hva med likviditeten deres? Er dere komfortable med oppgjøret?

[00:40] Kari Jensen: Ja, altså... kontanter er litt stramt nå, men vi har god buffer. Styret er komfortable.

[00:52] Advokat: Greit. La meg spørre om tilstandsrapporten. Hva er deres forventninger der?

[01:00] Kari Jensen: Jeg er veldig spent på tilstandsrapporten. Vi kan ikke ha noen overraskelser der. Spesielt bekymret for elektrisk anlegg og ventilasjon.

[01:15] Advokat: Forstår det. Vi kan anbefale en teknisk ekspert som kan se på dette før rapporten kommer.

[01:25] Kari Jensen: Det hadde vært fint. Vi vurderer også å leie ut 2. etasje til et IT-selskap vi kjenner.

[01:35] Advokat: Har dere diskutert dette med banken?

[01:40] Kari Jensen: Nei, ikke ennå. Det er bare en muntlig avtale så langt.

[04:00] Kari Jensen: Vi flytter inn straks etter overtakelse. Det er helt kritisk for oss.

[12:00] Kari Jensen: Vi trenger nok 2-3 måneder på oppussing først før vi kan flytte inn.

[18:00] Advokat: Perfekt. Jeg sender deg en oppsummering og oppfølgingspunkter via e-post i dag.

[18:20] Kari Jensen: Takk skal du ha! Jeg setter pris på all hjelpen.

Kapitler